三亞特色小鎮項目為何會火？華僑城都想分一杯羹

2016年10月份，中國住建部公布了第一批127個中國特色小鎮名單後，特色小鎮的投資在房地產行業火熱起來。比如碧桂園（02007-HK）打造的科技小鎮，市場消息指它將在2017年新增15個科技小鎮。再如華僑城（000069），政策嗅覺非常靈敏的追蹤特色小鎮政策動態。在2017年6月份，華僑城北方集團品牌發布會上，它曾說到以“100個美麗鄉村”計劃，投資建設一百座中國傳統民俗文化特色小鎮。

特色小鎮最大的亮點在於政策優惠和政策扶持性，通過自身獨特的資源優勢吸引投資，這種資源包括農業資源、科技資源以及文化資源等。其中農業特色小鎮非常有看點，農業仍然是一國之本，離開農業談工業以及服務業都是空談。隨著農業機械化的進步以及普及，即使較偏的地區也會得到收入的增長，逆城市化也將帶來巨大的人口流量，可以說農業特色小鎮的市場前景非常龐大。

農業特色小鎮集資源、產業、旅遊於一身，其中旅遊資源非常重要。而海南自然資源豐富，也富有豐富的文化資源，人口密度並不大，又是國際旅遊島，擁有發展農業特色小鎮的良好基礎。在2016年10月份住建部公布的第一批特色小鎮中，海南就有兩個，分別是海口市雲龍鎮和瓊海市潭門鎮。2017年6月27日，在三亞美麗鄉村建設招商推介會上，三亞推出了100個美麗鄉村建設項目，現場已有14個項目達成協議，投資額達86.97億元。

除了資源豐富，區位優勢也很重要，即是交通的便捷性，如果政府政策扶持的小鎮項目交通存在障礙，尚不論地區收入水平，就交通而言就已經把投資者擋在門外了，投資者更可能等待政府或是開啟PPP項目將基礎設施完善之後，才會選擇進入。此次三亞被投的小鎮及鄉村項目，區位優勢明顯，既靠近海邊之度假美景，也靠近交通要道，特別是亞龍灣玫瑰風情小鎮項目。

而要發展好農村特色小鎮，國家政策支持非常重要。國家農業部近日就發布了開展農業特色互聯網小鎮建設試點工作的通知，稱力爭在2020年試點結束以前，在全國建設、運營100個農業特色優勢明顯、產業基礎好、發展潛力大、帶動能力強的農業特色互聯網小鎮。而海南三亞有著豐富資源及區位優勢，如果從計劃建設的角度說，華僑城的戰略目標定會傾向於投資海南三亞的項目。

不過特色小鎮的評選有名額限制，據住建部在2017年6月份公布的第二批全國特色小鎮推薦工作的通知中，全國共有300個小鎮推薦名額，比第一批增加73個，其中海南推薦的名額有6個小鎮。而且在住建部公布的特色小鎮推薦信息表中，需要參考地區的基本情況、主導產業、美麗環境建設、傳統文化保護、服務設施建設以及體制機制創新6大項。

根據住建部該項通知，全國於2017年6月30日前將推薦名單和推薦材料報村鎮建設司，住建部將以現場答辯形式審查推薦的特色小鎮，會同財政等部門認定並公布第二批全國特色小鎮名單，也就是說海南的六個名額估計已經向住建部報送。據市場消息，在2017年6月21日，海南省發改委特色產業小鎮發展建設評估小組抵達三亞，並對特色產業小鎮開展評估。而該評估小組也曾到亞龍灣玫瑰風情小鎮和海棠水稻公園小鎮實地考察，充分肯定了玫瑰風情小鎮和水稻公園小鎮的特色資源+旅遊產業的特色小鎮的發展模式。不出意外的話，這兩個小鎮將納入住建部第二批的特色小鎮名單中。特別的是，上文筆者所述的三亞14個項目中被投的86.97億元，及投資額高達60億元的亞龍灣玫瑰風情小鎮項目，投資者名單中均出現華僑城的身影。

華僑城的政策嗅覺是可以稱贊的，先後布局了深圳的鳳凰小鎮、光明小鎮，四川的安仁鎮、天回鎮，以及目前進軍的三亞特色小鎮等等，它所計劃的投資建設100座中國傳統文化特色小鎮，已經在緊鑼密鼓的執行，特別是三亞的特色小鎮項目，不管從區位優勢、資源優勢以及政策優勢上，這個地區都是非常值得投資的，可以說獲利空間非常大。

對於華僑城的業績來說，特色小鎮的投資無疑的是其未來業績的亮點，另加之在2017年6月23日，華僑城以50.26億元競得津西青的一塊19.81613萬平方米的土地，華僑城具有良好的業績預期。2016年它的營收為354.81億元，同比增長10.1%，前期的低增長，可能為後期的高增長帶來對比亮點，從而驅動華僑城股價繼續上漲。

筆者翻開華僑城的市值行情圖，今年以來它的市值一直在漲，截至上一個交易日，今年已經漲了47%。不過截至目前華僑城的市值為800多億元，PB為2.25倍，PE為12倍左右，在行業估值上算中值偏下水平。在良好業績預期下，華僑城估值價值回歸仍具有低位的優勢，其市值仍有可能進一步上漲。


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（■■ 文｜陳銘京，香港財華社財經編輯。編輯｜張駿芬、徐冰瑩，財華社財經編輯。2017-06-28）