近日，住建部已公布第二批特色小鎮擬公示名單，特色小鎮已成為當下最炙手可熱的風口之一。由於尚處起步階段、運營模式仍無成功經驗可循，擅長標準化複製、高周轉的房企，在產業要素的開發和導入及運營思維的轉變等方面面臨巨大挑戰，能否真正在特色小鎮領域分得一杯羹、能否跳出 " 房地產化 " 的傳統思路還需劃一個問號 "?"。

前車之鑒，後事之師。特色小鎮的提出源於世界主要發達國家的發展經驗。因此，我們主要以歐美髮達國家為基礎，篩選了 100 多個國外知名特色小鎮案例，探究特色小鎮到底有多大的發展機遇 ? 發展機會在哪裡 ? 以及房地產企業應如何跳出傳統思路，有效把握機遇 ?

機遇有多大 ?

小鎮作為國外經濟、產業、人口主要載體，也將成為中國新時期經濟發展的增長極

圖 1：發達國家小城鎮發展階段及城市化率

19 世紀 60 年代，工業化和城鎮化的高速發展導致大城市人口過度集聚、擁堵不堪，但鄉村出現空心化，為分流大城市人口，發達國家啟動小城鎮建設。其中，英、美、日三國啟動小城鎮建設時的城鎮化率均達到 70%，而韓國起步時間較晚，城鎮化率在 40%-50% 之間，與我國較為接近。截至目前，英美韓日等經濟發達體均已經完成了對小城鎮的開發培育工作，小城鎮已成為這些國家經濟、人口和產業的主要發展載體：

圖 2：美國、德國城市及人口分布統計

首先，小鎮聚集了這些發達國家六成以上的人口。其中，美、德等發達國家六成以上的居民都生活在 10 萬人以下的小城鎮。根據美國最近的人口普查數據顯示，2010 年美國總人口 3.09 億，63.0% 的人口居住在 5 萬以下的小城鎮 ; 根據 2016 年德國統計年鑒數據顯示，截止 2014 年底德國總人口 8119.75 萬人，其中 80% 的人口居住在人口 10 萬以下的小城鎮。

其次，國外小城鎮已成為當地產業集約化發展的聚集地。如美國金融行業有格林尼治對沖基金小鎮和門羅帕克風險投資基金小鎮，而矽谷更是庫比蒂諾、山景、帕羅奧圖、森尼韋爾等高科技產業小城鎮的集合 ; 德國高斯海姆小鎮的機床製造業、英國 Sinfin 小鎮飛機發動機製造業和西班牙阿爾特索小鎮的服裝製造業均在國際上具有絕對競爭力。

作為人口及產業的核心載體，小城鎮已成為發達國家城鄉均衡發展的重要經濟活力點。例如，美國高科技小鎮集聚的矽谷人口不到美國的 1% 但 GDP 佔比卻高達 4%-5%，納帕谷綜合性鄉村休閑文旅小鎮集群每年接待國內外遊客 500 萬人次，僅旅遊經濟收益就達 6 億美元，提供 17000 多個工作機會，稅收達到 2.21 億美元 ; 法國格拉斯小鎮每年僅香水業就創造 6 億歐元財富。

圖 3：1949-2016 年我國城鎮率和城鎮人口統計

與國外相比，我國自 1978 年以來，城鎮化經歷了快速發展階段和加速發展階段，2016 年達到 57.35%，較 1978 年大幅提升 39.45%。與此同時，大城市人口膨脹、交通擁堵、房價飛漲的問題已不利於企業、人才發展，華為、中興等企業已經選擇搬離一線城市，而鄉村則面臨土地大量流失、宅地廢棄、人口大規模轉移等諸多問題，高速城市化導致的 " 大城市病 " 和 " 鄉村病 " 日益加劇。在此背景下，發展特色小鎮、統籌城鄉發展已經成為國內城鎮化建設的關鍵一環。

國家政策層面的直接推動為特色小鎮提供了巨大發展契機。《國家新型城鎮化規劃 ( 2014-2020 年 ) 》指出，目前，中國正面臨著產業的升級與轉移，資本與勞動力在城市間的流動更加頻繁，在經歷了大城市的不斷擴張後，中國城市的發展真正進入到以城市圈為主體的形態的階段。

2016 年 2 月，國務院頒發《關於深入推進新型城鎮化建設的若干意見》，明確提出加快培育具有特色優勢的小城鎮，帶動農業現代化和農民就近城鎮化，7 月《關於做好 2016 年特色小鎮推薦工作的通知》的下發，又將特色小鎮建設提升到國家高度，不同層面的政策優勢也相應出台，這些均為特色小鎮的發展創造了可遇不可求的發展契機。

參照國外發展經驗來看，以 " 產業 " 為靈魂的特色小鎮是解決大中城市發展差距過大、穩步推進城鎮化建設的重要途徑和有利抓手，作為人口、產業、經濟的重要載體，未來的發展機遇無可限量。在足夠大、足具誘惑力的蛋糕面前，房企更需要解決的是怎麼吃的問題。

機遇在哪裡 ?

產業是小鎮成功的最強基因，區位是先發要素，運營為後發要素

圖 4：國外特色小鎮樣本分布圖

在英美等發達國家數以萬計的小城鎮當中，能夠成為全球特色小鎮範本的也屬鳳毛麟角，可見，並非所有的小鎮都具備成功基因，這為國內一窩蜂的小鎮建設潮流敲響警鐘。為了更好的挖掘特色小鎮的成功因素，我們選取格林尼治、sinfin 小鎮、維特雷等 107 個全球聞名的特色小鎮為研究樣本，其中歐洲 59 個，佔比為 55.1%; 北美洲 28 個，佔比 23.4%; 亞洲和大洋洲分別有 15 個和 8 個，佔比均為 14.0% 和 7.4%。

圖 5：國外知名小鎮的區位分布與產業類型

我們對這些全球聞名的特色小鎮進行區位分布與產業定位的分類分析：從區位分布來看，大城市依託型、網路節點型和孤點分布型佔比分別為 22.4%、37.3% 和 40.3%，主要依賴於核心城市、節點型城市及孤點城市的特色資源 ; 從產業類型來看，產業型、產業 + 旅遊型和文旅型佔比分別為 35.8%、19.4% 和 44.8%，由於國外特色小鎮多為歷史悠久且自發形成，人為因素及自然因素的影響較為均衡。

圖 6：國外知名小鎮區位及產業類型的交叉分析

按照區位和類型交叉分析來看，大城市依託型、網路節點型更依託於產業發展，孤點分布型多以文旅為特色資源。大城市依託型和網路節點型特色小鎮，產業型均超半數，佔到分別達到 53.3% 和 51.9%，產業型及產業 + 旅遊型累計佔比分別為 66.7% 和 77.8%; 孤點分布型小鎮文旅產業佔比高達 76%。由此可見，區位、產業是國外知名小鎮兩大不可或缺的成功基因。我們以區位為第一要素，選取知名小鎮來具體分析：

大城市依託型：主要承接大城市的人口、產業外溢，同時具備良好的產業培育條件

圖 7：美國格林尼治基金小鎮區點陣圖

圖 8：法國維特雷小鎮區點陣圖

以大城市為依託的產業型特色小鎮：區位大多位於大城市 1-2h 交通圈內，作為承接大城市外溢產業和人才的基礎，同時也須具備適於產業、人才發展的良好自然、社會環境。例如：

格林尼治小鎮距離世界金融中心紐約 40 分鐘車程，且環境優美，沿海、距離海底光纜近，加上當地政府提供的優惠稅收政策吸引了 500 家多家對沖基金落戶，才造就了今天的全球對沖基金 " 大本營 "，與之形成鮮明對比的是，上世紀 80 年代日本的對沖基金非常厲害，但因為稅負過高、政策監管嚴格等原因最終沒有成氣候。

法國內陸型工業城鎮維特雷在巴黎和省會城市雷恩 2 小時交通圈內，19 世紀 50、60 年代，憑藉良好生活環境和較低房價吸引巴黎和雷恩的工程師，承接從巴黎、雷恩機械工業和分包工業的溢出，形成了包括機械、分包加工、晶元業、印刷廠在內的現代產業體系，成為全球內陸型工業城鎮成功轉型案例。

圖 9：英國溫莎小鎮區點陣圖

以大城市為依託的文旅型特色小鎮：同樣位於大城市軌道交通 1-2 小時的交通圈內，挖掘稀缺、核心的自然、歷史資源要素，打造獨特的旅遊產業鏈，從而吸引大城市居民及來自世界各地的遊客，例如：

英國距離倫敦 1 小時車程的溫莎小鎮和距離伯明翰 50 分鐘車程的斯特拉特福德分別以王室溫莎古堡、莎士比亞故鄉為核心要素髮展旅遊業，年遊客量均列英國城市之最，其中斯特拉特福德小鎮年遊客量達 250 萬 ;

瑞士距離大城市日內瓦、洛桑車程均 1 小時的依雲小鎮和距離蘇黎世 2 小時的達沃斯分別以依雲水和阿爾卑斯山雪山為核心資源，打造含療養、度假、運動和高端會議在內的一體化產業鏈。

網路節點型小鎮：交通網路節點、產業基礎深厚，同時具備良好的歷史、自然因素

網路節點型小鎮大多位於交通發達的節點型城市且具備深厚的產業屬性，同時具有良好的歷史、自然基礎，產業及旅遊發展較為均衡。

其中，位於網路節點的產業型小鎮，除了良好的交通條件外，通常通過統一規劃和資金支持等措施打造高度專業化產業集聚地，從而成為 " 小而精 " 的產業小鎮。

如作為全球紡織品企業總部的瑞士朗根塔爾小鎮位於伯爾尼到蘇黎世的途中，並且在瑞士中央鐵路線上，歷史上是重要集鎮和亞麻生產中心，擁有專業技術熟練的勞動力和生產經營能力，在政府規劃和資金支持下，不斷延伸產業鏈，成為高端紡織產業高度專業化、集群化的產業小鎮 ; 德國赫爾佐根赫若拉赫小鎮也憑藉中心歷史城區、手工業發展傳統以及良好的就業市場等因素，成為全球體育用品產業小鎮，阿迪達斯、彪馬、舍弗勒等企業總部均落戶於此。

圖 10：美國好時小鎮

除產業集群外，歐美國家還有很多依託一家全球性企業及其完整產業鏈發展的產業 + 文旅型特色小鎮，被稱為 " 公司鎮 "，如美國好時小鎮、康寧鎮和丹麥比隆小鎮等，大多落戶於網路節點城市。

其中，美國好時公司選擇橫貫東西海岸、縱貫南北的重要交通要塞和貿易口岸哈里斯堡市郊的好時鎮建造巧克力製造工廠，逐步發展成北美地區最大巧克力及巧克力糖果製造商。同時，好時持續建造商業和服務機構、學校和醫院等基礎設施，並通過打造巧克力主題樂園發展旅遊業，每年有數十萬的遊客。

圖 11：美國納帕谷 " 農業 + 文旅 " 小鎮

另外，部分網路節點型小鎮憑藉得天獨厚的自然環境和氣候條件擁有悠久的農業生產歷史，以農業為基礎發展旅遊產業，成為國際知名的 " 農業 + 文旅型 " 特色小鎮，例如美國納帕谷、法國格拉斯和保加利亞卡贊勒克等特色小鎮。

以美國納帕谷為例，其多樣性微氣候非常利於種植優良的釀酒葡萄，形成了葡萄種植業和釀酒業等特色引擎產業，在此基礎上採取政企合作成立旅遊業提升區、成立非盈利組織進行統一管理模式，並通過 PPP 模式進行項目融資、招商引資及旅遊宣傳推廣等方式發展地方旅遊業，打造包括品酒、餐飲、養生、運動、婚禮、會議、購物及各類娛樂設施在內的 " 葡萄酒 +" 旅遊吸引核，形成綜合性鄉村休閑文旅小鎮集群，2016 年接待國內外遊客 350 萬，為當地政府帶來稅收超 8000 萬美元。

孤點分布型小鎮：具備得天獨厚的資源稟賦和強大運營能力，足以抵消區位不利影響

圖 12：孤點分布型小鎮發展模式

孤點分布型小鎮大多地處偏僻，但具有強勢的資源稟賦，可大致分為兩類：

一、當地具有強勢的自然、產業、人文等資源稟賦，並發展相關產業鏈，形成以旅遊業和服務業為主的特色小鎮。如奧地利瓦騰斯小鎮地處偏僻的奧地利西部，本地人口僅數千人，但除了坐享風景優美的阿爾卑斯山麓外，還是世界著名的水晶製造商施華洛世奇的所在地，憑藉其依山而建的世界上最大、最著名的水晶博物館施華洛世奇水晶世界，實現了產業與旅遊的深度結合，遊客量每天成千上萬。

二、以強大的 IP 運營能力，導入書籍、壁畫、電影、動漫等文化要素，從無到有打造文旅類小鎮，英國海伊小鎮、西班牙胡斯卡小鎮、日本柯南小鎮、澳大利亞謝菲爾德壁畫小鎮、馬爾他大力水手鎮均是此類小鎮的典型案例。

其中，英國海伊小鎮地處英格蘭和威爾士邊境山區，遠離英倫三島的文化中心，但通過搜羅全世界的舊書打造二手書店並進行集聚，使得依賴農業的邊陲小鎮發展成為 " 世界舊書之都 " 和威爾士第四大旅遊目的地，年遊客量超百萬 ;

西班牙胡斯卡小鎮 2011 年之前的區位、生態旅遊資源均毫無特色，每年遊客不超 300 人，但 2011 年因盛產蘑菇被索尼影業選為 3D 動畫片藍精靈的宣傳基地，所有的白牆紅瓦的房子全部被刷成藍色，藉助動畫片宣傳一年內遊客暴增 400 餘倍，當地政府和居民以此為契機，相繼推出主題樂園、藍精靈集市、蘑菇節等旅遊項目，創造了因一種顏色走向復興的小鎮奇蹟。

從 107 個國外知名小鎮的分析來看，產業一定是小鎮能否成功的最強基因，區位條件是產業培育的先發因素，運營能力是產業發展的後發因素。要麼具有大城市、節點城市的區位優勢承接人口、產業等的集群發展需求，形成強產業集群，如大城市近郊型和網路節點型 ; 要麼具有強大的運營能力形成極具吸附力的產業特色，如孤點分布型。那麼，根據國外知名小鎮的發展軌跡，我們來進一步分析房企目前的小鎮藍圖：

房企如何做 ?

" 你有張良計，我有過牆梯 "

從房企希冀於特色小鎮的動機來看：第一，拿地難。當前土地出讓條件不斷升級，房企增儲壓力與日俱增，投資成為房企發展的首要問題，很多中小企業面臨無地可拿的困境，同時意味著將失去市場，而特色小鎮卻有著相對優惠的土地配套政策，成為房企市場突圍的重要路徑 ;

第二，運營這道坎必須跨。目前，北上廣深等一線城市自持土地拍賣漸成風潮，未來不排除開發模式會發生根本改變，與其拿了自持項目後被動摸清發展方向，不如主動出擊，通過特色小鎮培育運營能力 ;

第三，特色小鎮是新型城鎮化的首戰場，而其背後隱藏的是更大的城鎮化建設主戰場，這更是房企著眼未來、實現長遠發展的重點所在。因此，特色小鎮是房企的一個重大發展機遇，甚至將成為部分房企轉型升級的突圍路徑。

目前國內房企特色小鎮的建設現狀

圖 13：國內房企主導特色小鎮的落地案例數量

僅一年時間，隨著全國及各地密集出台特色小鎮相關支持政策，紛紛啟動小鎮建設工程，房企主導的特色小鎮也以燎原之勢進行全國布局，不少大型房企紛紛立足特色小鎮的美好前景規劃未來發展藍圖，還有更多房企也在摩拳擦掌，卻大多不得其門而入。

例如碧桂園規劃 5 年內投資 1000 億元建設智慧生態科技小鎮，綠城則打算未來 5-10 年做出 5-10 個小鎮樣板，華僑城的目標是構建 100 座具有中國傳統民俗文化的特色小鎮，華夏幸福堅持 PPP 模式探索產業小鎮，未來三年布局百座特色小鎮。根據初步統計，目前逾 20 家房企已建設運營或實施規劃的特色小鎮數量超 80 個，其中華夏幸福、綠城、華僑城和綠地特色小鎮數量領先。

圖 14：房企主導特色小鎮的區位分布與產業類型

從國內房企布局小鎮的區位特徵來看，大城市依託型特色小鎮數量最高，佔比 48.2%，高於國外 25.8 個百分點 ; 網路節點型次之，佔比為 28.9%; 孤點分布型佔比為 22.9%，分別低於國外 16.2 個、17.4 個百分點。從產業特徵來看，文旅型佔比偏高，達 60.2%，較國外高 15.4 個百分點 ; 產業型佔比為 27.7%，較國外低 8.1 個百分點 ; 產業 + 文旅型的佔比為 12.0%，較國外低 7.4 個百分點。

圖 15：房企主導特色小鎮的區位及產業類型的交叉分析

從區位與產業類型的交叉分析來看，大城市依託型、網路節點型和孤點分布型均是文旅特色小鎮占絕對優勢，佔比分別達到 57.5%、45.8% 和 78.9%。可見，目前在特色小鎮方興未艾的初級階段，房企選擇了大城市近郊建設特色小鎮，優先承接大城市外溢的人口及產業疏導需求 ; 同時，重點選擇了文旅型特色小鎮，主要基於自身已有的開發運營經驗，對於產業導入及運營的要求相對較低，更容易獲得成功、見效更快。大體可歸結為兩類：

一類更注重大城市產業外溢機遇，發展產業類或產業 + 文旅類特色小鎮。例如華夏幸福主導的香河機器人小鎮精準對接京津企業產業轉移，聚焦機器人核心產業，已進駐德國尼瑪克、伊貝格、匯天威、柏惠維康等 40 多家企業，其中 20 多家已經投產，2016 年產值近 10 億元 ; 碧桂園緊密圍繞深圳，以產業溢出效應為突破口，在惠州、東莞落點 4 個科技小鎮，其中潼湖科技小鎮已獲創新工廠、名將集團、深圳無人機協會等機構的簽約入駐。與華夏幸福和碧桂園外部產業導入模式不同，綠城則是遵循自有產業導入的 " 農業小鎮 " 發展路徑，以距離上海、杭州等城市三五十公里的地區為重點開發區域，依靠小鎮中房地產開發建設收益帶動周邊農業改造，建成大型特色農業基地，打造休閑農業和鄉村旅遊產業鏈條。

另一類注重挖掘城市周邊具有自然資源稟賦或歷史文化基礎的區域，打造文旅類特色小鎮。例如華僑城在深圳和成都周邊布局的特色小鎮，均建立在本地資源稟賦挖掘的基礎之上，深圳龍崗區甘坑小鎮主打客家文化、深圳光明新區特色小鎮主要圍繞公明水庫及光明森林公園等絕佳生態資源進行開發，成都的安仁古鎮、天回古鎮則均是依託當地的文博、歷史文化背景等資源 ; 榮盛也緊抓機遇不斷加大文旅版圖，先後在河北、河南和山東等地布局聖誕小鎮、霧靈山文旅小鎮、雲台古鎮和溫泉小鎮等項目。

對房企特色小鎮建設的建議

總體來看，雖然房企仍未完全跳出傳統地產開發的思路，但對增強產業及運營能力的決心較強。結合國外知名小鎮的發展經驗來看，產業是小鎮發展的靈魂，對於不同區位及產業類型的小鎮，房企應有的放矢：

► 區位選擇

首選：北上廣深等一線城市以及杭州、蘇州、南京、天津、重慶、成都和武漢等重點二線城市，緊抓大城市產業外溢、周邊游市場需求旺盛等機遇，打造產業、產業 + 文旅等特色小鎮。大城市周邊小鎮無論在是政策規劃、區位交通、消費市場等方面均具有突出優勢，開發經營的風險也相對較小，如碧桂園就表示其特色小鎮只在一線城市周邊做，最多二線城市，不會選擇偏遠地區。

其次：選址具有產業基礎的網路節點型小鎮，深挖其基礎產業特色，並圍繞產業特色引入旅遊維度，打造產業 + 文旅業特色小鎮。實際上，我國許多網路節點型小鎮因區位、歷史、資源等方面的優勢，積累了不錯的產業基礎沉澱，但隨著產業發展動力減弱或規模見頂，產業升級、科技發展、人才引進和生態環境等方面面臨挑戰，難以支撐其可持續性發展。此類小鎮，房企可通過與地方政府或知名企業進行戰略合作，圍繞基礎產業深挖、培育和演繹文化，依託基礎產業構建拓展文旅業態體系，發展產業 + 文旅型特色小鎮。

此外，可在全國範圍內選址生態環境優美的小鎮，並通過資源精深利用、IP 導入和消費鏈延伸，打造文旅型特色小鎮。孤點分布型小鎮在區位、產業等方面可能不具備優勢，因此除了風景優美、生態環境良好之外，更需要獨特的自然資源、歷史文化資源或 IP 資源作為開發支撐。

► 產業導入及運營

具備產業導入能力的房企：應緊抓產業升級轉型機遇和稀缺生態、歷史資源，發展產業型和文旅型特色小鎮，例如華夏幸福、綠城等 ;

不具備產業導入能力的房企：需與產業資源方戰略合作。由於產業培育周期長且需要產業資源與人才的高度整合，目前大多數房企並不具備產業經營能力，與產業資源方合作成為優選方案，產業資源方主導產業培育、經營，房企負責特色小鎮開發建設。

► 警惕風險

脫離產業實際、定位雷同：國家層面要五年之內培育 1000 個特色小鎮，各房企三年小鎮規劃也多以百數計，大量特色小鎮規劃 " 撞衫 "，僅以基金小鎮為例，截止 7 月底全國基金小鎮數量已高達 34 個，遠遠脫離產業發展實際。

資金短缺風險：從國際經驗來看，特色小鎮的成功是小鎮區位、生態和政策等因素的全面綜合，培育發展期一般在 10-15 年，具有前期資金投入量巨大、回收周期長等特點，在開發經營過程中可能發生資金短缺風險。

綜合運營風險：強大的產業資源配置能力和管理運營能力是特色小鎮是否成功的關鍵，人口導入需要配套引入教育、醫療、商業、酒店等資源，也對房企具有較高要求，運營方面捉襟見肘的房企容易陷入運營風險。（2018-09-25 搜狐）