「一個國家和地區真正的經濟活力不取決於那些大工程和漂亮的數字，而是那些地理上不起眼的馬賽克」。「競爭戰略之父」邁克爾·波特在其《國家競爭力》一書中寫到。

如今，特色小鎮極有可能成為中國經濟發展中那些「不起眼的馬賽克」。

從2014年時任浙江省省長李強首次公開提及特色小鎮到2016年10月，官方名單中已有127個遍布全國的特色小鎮。

星星之火，可以燎原。發軔於浙江，迅速走紅的特色小鎮，今年兩會被首次寫進政府工作報告。去年7月，三部委聯合提出到2020年前，將培育1000個各具特色、富有活力的特色小鎮。

在大城市病癒演愈烈、城鄉二元結構問題突出的背景下，1000個特色小鎮被寄予解決城市化難題的希望。

一位國務院官員曾以北京大型社區回龍觀舉例，「40多萬人，沒有產業，房子都是一模一樣的，也沒有商業中心。這40萬人都是知識分子，但80%在海淀工作，這裡就不會成為特色小鎮，特色是有特色，就是睡覺。」沒有多樣化、核心競爭力，在大城市肆意蔓延，這樣的人口聚集構不成特色小鎮。

與傳統房地產行業不同，特色小鎮少的投資額十幾億，多則幾百億。開發商、投資商、運營商、產業商，政府就是他們之間的紐帶。

商業模式有了，錢就有了

特色小鎮不是行政區划上的「鎮」，也不是產業園區的「區」，政府如何拿捏角色，有管有放。

一位專門做特色小鎮的券商曾調侃，「各地政府把特色小鎮當成了政治任務，有資源、有基礎要上；沒有基礎，創造基礎也要上。」

在激活地方經濟潛力以及「上級重大關切」的內外壓力下，地方政府對發展特色小鎮的積極性不言而喻。

綠地京津冀區域負責特色小鎮高管在接受網易房產採訪時就表示，從有意向到特色小鎮交付，要走的流程、要蓋的戳可能多達140個。足以可見，在特色小鎮的建設中，政府與企業之間需要多輪密切溝通。（詳情點擊：綠地京津冀變革之秘：歐陽兵版本的特色小鎮從哪來，到哪去？）

有些功課只能政府做。在全國最大的「互聯網+」創新空間——北京上地軟體園內，有一條被稱為「制約中國互聯網未來十年發展最大瓶頸」的後廠村路。園區內高新企業雲集，但每逢早高峰，進入園區的車輛就動彈不得，通過一個路口花上20分鐘都是家常便飯，糟糕的交通體驗頻遭詬病。顯然，諸如交通這類基礎配套只能由政府統一規劃建設。

特色小鎮發展到今天已經經歷了四個階段：從「一村一品」、小鎮+企業集群，到小鎮+服務業再到如今的小鎮+新經濟體。

長期研究政策的全聯房地產商會副會長鍾彬認為不同階段小鎮的區別是：「傳統小鎮有可能是政府行政規划下的產物，而現在的特色小鎮一定不是政府要求的，也不是一個老百姓乾的，創業激情被激發，共同協同」。

不可否認的是，如果只是政府一腔熱情，沒有企業的積極性，特色小鎮無疑是紙上談兵。此時，將企業語言與政府語言打通就顯得尤為重要。

一方面企業投入大量資金，希望藉助政府信用擔保、兜底；而政府更關心的是產業如何提升，文化如何挖掘，扶貧工作如何開展。

「規劃面積一般控制在3平方公里左右，建設面積一般控制在1平方公里左右。」浙江版小鎮概念在某種程度上影響了全國小鎮的輪廓。

「在這3、5平方公里之內，要形成自己的商業模式，地方政府一定要給足優惠政策。」特色小鎮投資人士反覆提及政府的「優惠政策」，在規劃、土地指標、土地價格方面政府要給予支持，而這些是建立商業模式的核心，「有了商業模式，錢自然就會來」。

制定相關政策引導小鎮向著預期目標發展，小鎮模範浙江省就規定：信息經濟、環保、高端裝備製造等產業類特色小鎮按60%給予配套獎勵。對全省具有示範性的特色小鎮，省給予一定的用地指標獎勵。

不是所有商業模式都能得到政府支持。

最新一輪特色小鎮的人口紅利主要集中在北京、上海周邊，因為這些區域有大城市人口溢出。產業工人落地以及周邊城鎮的吸引力也是讓人群聚集居住的兩大動因。

「大城市溢出人口，政府最討厭的就是你（開發商）跟我講養老，養老的人是沒有消費能力的。上一輩人節約，到了我們這一輩甚至下一輩人，養老方式都不會變的。」一位長期研究特色小鎮政策的人士指出。

錢從何來？ 小鎮基金遇悖論

如果把小鎮融資當做房地產來看，金融機構的融資利率肯定會比較高，利率一般能達到8%-9%。如果回歸到資產證券化產品，可以降低到3%-4%。

尤其在當下貨幣政策趨於收緊，房貸餘額普遍不足的情況下，開發商再融資難度必然增加。而信貸政策對特色小鎮的傾斜，成為開發商的一個「興奮點」。

對開發商而言，做小鎮不是純開發思路。在產品設計，商業邏輯，交易架構，投資測算模型以及回款路徑上，特色小鎮與開發商主營業務有很大不同。用主營業務找金融機構借錢，再投資到小鎮，資金成本不是一個中小房企能承受的。

特色小鎮需要的都是「大錢、長錢」。按照國家開發銀行國開金融副總裁左坤的說法，「按照做房地產融資，做特色小鎮是找死」。對於有特色的企業，銀行要降低信用擔保的門檻。企業也要努力，需要超越房地產，去整合更多資源，涉及農業、旅遊、養生、健康一系列產業。

相比住宅，尤其是一二線城市住宅，特色小鎮並不算優質資產。即使有政府信用做背書，但目前政府負債壓力普遍偏大，「連政府都借不到錢，搞特色小鎮的企業更借不到了。」左坤認為從金融機構角度，沒有太多機構願意冒險把錢投向特色小鎮。

不僅在安全性和盈利性上，特色小鎮容易「不受待見」，在資金監管上，特色小鎮也面臨著不小的難題。

「中國的基金要考慮投資屬性和資金監管」，投向特色小鎮的資金很容易被列為地產類項目，按照目前調控層面的規定，基金不能進入，一面是鼓勵人口疏解，發展特色小鎮，一面是將投資基金列為「黑名單」，小鎮投資從某種程度上面臨監管體系的悖論。

政府引導，社會投資，企業參與，PPP(Public Private Partnership)作為投融資的新型方式，在特色小鎮的資金引進上被政府多次提及。「運用PPP模式，如何能夠明確運作機制和回報機制，實現可持續發展的商業模式很重要」財政部PPP中心副主任韓斌談到特色小鎮建設時說到。

政府缺錢可以向市場引進，但更重要的還是技術和管理，尤其是管理。這與以往政府借錢，企業代建運營不同。「政府借錢」一方面增加了政府的債務，另一方面政府運營效率不高。「過去政府主導下的投融資項目出現的一些所謂豆腐渣工程，超預算，超工期。」韓斌反思過去單純依靠政府借錢的模式並不適用於今天的特色小鎮。

「東北模式」就是政府扮演火車頭，老百姓是車廂，拉著跑。另一位官員也曾提出過類似觀點，國務院參事、中國城鄉建設部原副部長仇保興認為浙江之所以能產生眾多特色小鎮就是源於「高速公路模式」——每家每戶開著自己的車，奔著自己的目的地，市場主體積極性高。

中國影視第一城——橫店的發展路徑也足以說明市場的力量。最初，橫店創意只是源於村支部書記個人的「影視夢」，他把農民召集起來，把他們都變成演員，一天最多收入五六百。但發展至今，這個當年農民自己搭的「草台班子」門票收入每年就有3500萬。而緊鄰北京依靠政府財政撥款的涿州影視城，如今卻是破爛不堪，入不敷出。

一位區域小型開發商談及當下小鎮資金時說，「我們特別期望能為中國的小鎮建設貢獻更多力量，也希望背後的資本能夠合理合法的暢通無阻，但這不是我們一方說了算，需要從上到下體系的暢通。」（來源：雪花新闻/地產壹線 2018-07-07）