這是我去日本的小城市的密度，叫富山市，靠近中國海的這側，四十萬人，這個市長現在是明星，為什麽是明星呢？城市早就建成了，所有的基礎設施美倫美奐。老齡化，老人一多以後不出來，城市死氣沈沈，日本的老人是泡沫時代的老人，有錢，他不出來他就不花錢，這是他們這種城市的麻煩，怎麽解決？最後研究來研究去出來一個緊湊城市的概念。老人家走不動，收縮，怎麽收縮？市政府出錢，重新修了跟中心主要地帶連接起來的一條軌道，然後開發一款運輸工具，叫地面電車，不是有軌電車，差別是跟地面平的，老人家一擡腳就能上去，沒有坎，細到這個程度。所謂地面建車幾乎是平地走，這是他們開發的，然後招標，設計是政府搞的，投資是企業，車站讓公司去捐，然後可以匿名，車站上侯車的小椅子居民個人捐。

 什麽規劃目標呢？所以老人家住到離這個車站500步半徑以內，鼓勵他沒有心理障礙出行，到商場，到夜大學，到演出單位去，增加城市的經濟文化活動。然後還做了一個計量研究，說老人家出來一天走一千步，政府養老金開支就下降多少百分點，因為走走心情就好，這個在日本成了一個明星市長，歐洲很多國家都來請他去講演。老齡化當中激活這個城市活性化程度，中國還沒有到這一步，後來把這個故事講給鄂爾多斯聽，我說你們東勝區地處挺好的，問題這兩年攤的太大了，你重新收縮回來，收縮回和現在經濟能支撐的範圍，同樣可以搞很好的城市。剩下怎麽辦呢？剩下的組成一個鬼城旅遊項目挺好，全中國的市長規劃市都來看一看搞成這樣怎麽收場？

 本國有沒有好經驗？我們國家也有好經驗，就是上海的經驗，在嘉定汽車城，工人去打工，批的建設用地不夠，指標不夠，怎麽弄呢？2002、2003年開始搞了三個集中，農民相對集中居住，上海郊區農民絕大部分不從事農業活動，既然不從事農業活動，為什麽住在傳統的分散的村莊格局裏頭？聚起來，以房換房，宅基地換房，平均換到兩套半，高一點，密一點，設施好一點，就這麽一個道理。

 節省出來的空間拍賣變成可用土地指標。上海市總結了這個東西最後發了一個叫“三個集中”，農民向集中居住，工業項目向園區集中，土地耕作地向種田人集中，就是一個空間重新布局的戰略，這是中國本土產生的。當然他們先發起，先開花，也結了果。這是他們的第一個項目，當時因為拍賣價格很少，一畝地四十年、五十年使用權是70萬-90萬，用那個錢拿來蓋農民新村，蓋的都是沒有電梯的步行樓的樓層，但是已經節約了幾百畝土地出來。

 搞完之後上海就非常謹慎，互相學習，江蘇去看江蘇搞，浙江去看浙江搞，重慶去看，成都去看，看來看去外地開花結果。後來上海到2010年發現我們先創造的經驗我們為什麽不幹？接著幹。現在的集中程度，建設水平都上來了，都是18層以上的建築，一次到位，馬上可以上市流通，農民高興的很，用不著抵抗，不用強拆。利用市場機制，不是利用政府的權威說志在必得，價錢合適簽個合同就幹，土地節約了，空間的規模集聚了，這種村莊本身都可以有新的服務業生產進去，又靠近嘉定這麽一個地方，你不用擔心裏頭的人打不到工，不在土地上謀生。2010年上海農業占GDP比例跟英國今天水平一樣，不是以農村的方式繼續生存。我們很多擔心要針對實際情況。

 重慶是另外一個故事，大山區，大農村，大都市，號稱直轄市。大部分人跟城市都是沒什麽關系，怎麽辦呢？怎麽能夠分享城市文明的好處呢？它在上海經驗的基礎上加了一個創造，國務院批它做城鄉統籌試點，授它一個權，它發明一個叫地票制度。大量人口出去打工，房子破破爛爛，潮濕，就爛了。很多人在外面站住腳常年不回來了，常住人口減少28%，農村人均建設用地從183平米增加43%達到262平米。

 這是我拍的照片，這種房子不知道有多少，在山區裏頭，一籌莫展，財政沒有簽改造建設新農村怎麽去建啊，拆的成本都付不起，城鄉一起算帳就搞起來了。城裏缺土地，沒指標，能夠把這個地騰出來變成指標分到中心城鎮去用，就按照這個設計了地票制。什麽叫地票？宅基地蓋了房子，如果這個人在外頭站住腳了，有證明他在外面站住腳了，在外面也租上房了，也有工作了，他同意把這個房子覆墾，重新耕地。

 200平米合格就發你200平米地票，400平方米合格就發你400平方米地票。這個地票匯集到一起，放到解放碑底下成立一個叫農村土地交易所，每兩個月開拍一次，把各地整理出來的地票經過驗收合格的有憑證拿來叫賣。誰去買呢？凡是在規劃區內願意用地的無論是國有民營都可以舉牌，出價高的拍賣，拿到這個地票就可以在規劃區內找一塊地根據規劃，根據當地給土地的補償然後去獲得這個土地，等於是張門票。

 為什麽要這張門票？因為國家控制耕地不減少，建設用地不能無端增加。多增加一畝建設用地同時補一畝耕地。對地方發展城市來說中心土地不夠，每年到中央拿指標，指標用完了城市就不能發展了，很多民營企業說開個加油站，沒有地，到哪開去？

 2008年開始做實驗，到2014年六年間共完成覆墾15萬畝，組織交易會35場，交易地票13.74萬畝，總成交279.12億元。這塊土地使用資產還在老家，還是農民的，改成耕地還是它的承包地，原來蓋房子的權出讓給城市裏，一畝達到22，怎麽分配呢？八五、一五分，由交易所直接打到農戶帳上，85%，15%給所在的生產隊。

 空間配置我最感興趣，基本上是重慶的兩億把地票騰出來落到中心城去，這是加密過程。這是政府在裏面起相當主導作用的一種改革，已經把原來的行政配置、權利改造成在某種程度上引進市場機制。客觀的後果是促進了空間、人口的布局。

 我們再看看還有一些設施很有意思，已經建成的城市的建成區怎麽能夠加密呢？這是深圳的例子，隨著產業的升級，隨著科技含量越來越高，工業區要更新，形態上要改變，專門有些企業做這個事情，這是深圳市政府和香港的一家公司合資的一家公司，叫天安數碼城。最後專業就是開發老工業區，老工業區時間長了以後產業成本一頂就往內地走，或者往越南去了，這個地怎麽弄呢？升級。已經做出牌子了。

 最早的工業園，後來蓋成工貿院，然後變成產業院，然後變成叫做城市產業綜合題，每個詞改動裏面都有實質內容改動，商業要進去，住宅要進去，娛樂、餐飲、服務進去，不是單一的打工的地方。這個形態已經不適於今天深圳很多公司的要求了，最新叫做創新產業生態圈，中國人的造詞能力非常強，但是反映了時間內容的改變，其實就是密度不斷地在提升。

 內地我再講一個故事，成都附近，成都也是搞城鄉統籌的，在雙流機場附近，重慶地方的農民企業家到當地辦的工業開發區，這個人開始去要地，要地發現他只要五畝地，沒人理他，後來發現大量中小民營公司都找不到合適的地方做廠房，最後說我就做這個開發，最早在青陽，把一個人家不用的廠房盤下來切成小塊租給中小企業，非常成功，不要你買地，就年終付，門口老有招商成功排隊的人，你一失敗另一家就替進來，維持著現金流走的很快。因為小企業沒有大本錢，工業還沒搞就先付四十年的土地錢，除非財大氣粗才搞得起。

 非常成功，雙流招商引資引去給四平方公裏，最後四平方公裏以工業區開始做，藍屋頂，中小企業，勞動密集，一打工以後開始形態變了，位置也好，離機場也近。然後他就開始建樓，建住宅，建商場，建電影院，修水的系統，汙水系統，原來就是傳統的城鄉結合部非繼承去地區，一樣一樣的搞。過幾年形態不同了。

 工業怎麽辦呢？工業從平方兩層樓、六層樓，騰出地來搞商業。綜合體，見過很多工業區都是很好看，很綠化，沒有人，交流都非常困難，首長去檢閱很好，真在裏面上班的人真是天笑不得。這個工業區不同，熱熱鬧鬧，人一聚商機就來了，最成功是辦了一個電影院，掛了一個院線，結果票賣的非常好，成都好多都是開車來看電影，城裏電影院沒法開車，他嘗到甜頭以後再做進一步開發，開發出一個現代大的幕，弄來一萬噸海水引兩條鯊魚在成都內陸地區。出一筆錢換潛水服可以遊進去，他問我試不試，我說算了，我還要做研究呢。樓上開直升飛機可以升起來觀看，就一個農民企業家做的事，他的空間觀我看比很多級別很高端的規劃師強，他知道這是人的活動，人的經濟活動。

 最後一個這是天津的20億修的音樂廳，非常漂亮，經營機制上招聘一個民營機制去管這個音樂廳，包下來以後兩年半組織800場演出，現在北京包括部長級的官員坐高鐵到天津去看戲，把《戰爭與和平》都從俄羅斯請過來了，這個事情很受觸動的。上一程城市化它不大註意它的密度，不大註意人的活動，下一程要高度重視這些東西，有的樓現在看來不是難事，樓裏有活動是難事，修影劇院不是難事，搞不好就變成很多人調侃叫蚊子過來了，養蚊子的，不組織演出，沒有能力組織演出。

 上一程擴城造城，城市蔓延為特征，攤大餅。這個也別怪，我們已經走過來也就走過來了，中國多少年城市化之後也難免，問題是這條路走不下去了，下一程要緊湊，就是日本的概念，這個詞已經進入城鎮化20年規劃，緊湊這個建設方針，用緊湊來對沖蔓延，集聚一些人氣為王，便利為重，人收入再高時間不增加，所以便利是越來越重要，因此要轉觀念，轉策略，同時更重要轉機制，更多利用市場機制，社會治理機制，動員各方面的積極性，特別是啟用不是一般的企業家，是成就城市事業的企業家、事業家，可能是市長，可能是規劃師，可能是工程師，也可能是商人做企業的，也可能是普通市民專家來主動有為，讓我們國家的城市化下一程走的更加的健康，更加的環保，更加的綠色。

 謝謝各位。（愛思想網站 2016-08-30）