凡是風景美麗的地方，現在經常很多人說我這個地方有好山好水好空氣，最後很多人被騙去買房子，結果沒有住。然後趕父母去，說空氣好。你以為猛吸空氣就會變好，父母到那邊更孤獨，就能身體變好？

那麽漂亮的山，那麽漂亮的水，一個人都沒有，因為那是觀光，然後就沒別的。所以，觀光是觀一眼就光了。搞旅遊不要一眼看盡的，一定要用墻、竹、林讓它割斷，讓他三步走看到五步遠，不能一眼望盡就走了。

一定要做成一個個小主題，讓他有體驗性，看不見，充滿好奇，背後是什麽？對路人你不要給他弄直的路，彎來彎去，讓他繞不出去最高興。讓他迷路了，打定位系統再把他找出來，只要不讓他丟失就好了。旅遊從觀光到娛樂是文化旅遊。

                                                     （馬來西亞砂拉越詩巫文化旅遊景點 百年歷史的民辦華校）

觀光是用眼睛看的，娛樂是體驗的，全身心，你在景區裏再給他放上音樂。現在很多景區都好單調，連個音樂都沒有，視頻也沒有，空空蕩蕩的，整個景區只看幾塊山，幾塊石頭，看完就沒有了。

一定要弄很多地方拍照。未來幾年心慢慢靜下來就會進入旅遊的時代，偉大的時代。現在中國旅遊業只做了1/3，體驗為主，體驗完了之後進入旅遊，再休閑。所以，我們現在旅遊只做了一丁點，觀光已經做了很多。

旅遊的三個階段，觀光、旅遊、回歸到休閑，這三個階段都有巨大的產業，我們現在只做了觀光這一部分，若干部分，這靠老天吃飯的比較多。有些人想做主題公園，最後都變成娛樂社會，那不叫主題公園，那叫遊樂園。

成都人生活休閑是像找娛樂，成都人更像找樂子，休閑當中找娛樂。但成都人打麻將的方式和閩南人也不一樣，成都人很會享受生活，他們把麻將桌搬到青城山後山，後來發生地震也沒把他們給震出來。夏天腳就在放在涼水裏，體驗涼水、清水按摩的感覺，一邊玩麻將，住農家屋，在那兒吃綠色食品、土雞。休閑是一種狀態，體現的內容是娛樂。

我能不能在景區內部形成一個產業鏈？比如以書畫產業為例，產業鏈意味著還有很多環節沒有把產業做起來。中國有沒有做藝術品物流的？藝術品最厲害的時候有沒有專門做藝術品物流，藝術品倉儲的？很多專業還沒有專業人士在做。但現在不行了，如果在2011年的時候專門做物流會很火的，因為交易量很大，現在開始往下掉，這就不太好。產業的鏈條可以很長。

做旅遊文化產業，中影的劉主任也來了，他要把房地產弄到影視裏，從影視內容到IP、版權、演員，演員可以去做網紅、可以做網紅電商。

華誼兄弟現在做得比較火的是馮小剛電影公社，他可以做個產業鏈，這個產業鏈要自己做了才算。如果自己不算就變成別人產業鏈的一環，你一定要和別人前後合作。我們要麽就自己做產業鏈，要麽和別人合作。

如果你自己做了一個事情，既沒有做產業鏈也沒有和別人合作，那你的業務很小。現在典型的做法，做內容的和房地產商合作，這是我們比較標配的產業鏈，你想做影視基地、旅遊產業基地就和房地產合作，還有和政府合作，這樣形成一個標準的配置。

旅遊產業鏈很長，對經濟的拉動是很好的，如果把它做好的話，現在最有前途的是兩個方向，一是做房地產旅遊，二是文化旅遊，我們和政府講互聯網文化產業他根本沒感覺，跟他講旅遊他會很興奮。所以，中國現在最火的是搞旅遊的人。

旅遊產業的獨特性

旅遊的收入是溢出型的，不適合我們企業做。

比如在北大搞個會展，如果我跟各位收個門票，除了收費是我的，剩下都是別人的，吃住交通全是別人，那麽我費那麽大的勁，收門票幾元，乾脆免費算了，還送個人情給大家。

我就知道旅遊不是一個適合企業做的，除非你自己有閉環收入，否則旅遊是溢出型的，就是小部分你能抓住，其他的都跑到別的地方去了。我有什麽辦法，想辦法讓它在我的地盤住下來，只要能住下來，這個收入就翻三番，乘上3。

旅遊是重資產結構，它一定要投入很多。

我們現在都說某某項目做得不錯，其實那是不算你的資金的，如果你把資金做成成本，你會發現投入30億，一年收入10億，你有沒有把利息賺出來？別說你的收益，很多人是不算資金成本的，好像資金是沒成本的。其實資金是有成本的，真正要算投資應該把利息一起算進去，最後回收那才是真算。

你做旅遊收入，連續做好幾年，比如30億，光利息積攢下來一輩子都還不來，別說多少年還完。要想辦法搞資本運作，把景區收入進行上市，把成本剝離出去，這就是輕資產，一年幾十億就可以上市了。

但中國為什麽搞旅遊上市的股價都比較低，市盈率只有10-15倍，互聯網是30-300倍？旅遊最火的時候就30倍，因為和重資產有關系。

第二和項目的瓶頸有關，就做了一個項目然後就沒了，所以，我們不要只做項目，要做企業，要讓企業復制項目，常州恐龍園做得特別火到現在還沒有上市。最近又撤下來，因為它就一個項目，到了一定階段就走不動了。你用企業做很多項目，用企業的輕資產運營。

所以，我建議做旅遊的成立兩個公司，一是工程公司專門搞建設，一個運營公司專門做輕資產，輕資產和人合作，重資產沒有人和你合作，你要搞出合作的體系必須要有人來做輕資產。

很多房地產都要搞文化地產、影視地產，門類很多，包括特色小鎮也屬於這一類。

它能夠做什麽呢？它能夠把房子賣得更好，把房子設計得更漂亮，你能把這個地方做得更有文化氛圍。我原來覺得房地產搞旅遊其實還是在搞房地產，並沒有真正搞旅遊。我們和房地產配合是最佳匹配，和房地產進行結合，否則房地產項目建成以後也是不好的，沒有什麽生命力。

而如果我們能把文化旅遊植入到地產項目裏就可以改造它，提升它，去救活它。今後用文化產業做房地產應該是可以匹配的。但這個匹配絕對不是一個綜合。

所以，旅遊今後應該改變思路，如果我今後真正做旅遊，投入那麽多錢要上市，這是目標。如果你一直沿著要上市的目標反過來思考我產業的結構，我認為這樣比較合理。

當然，我不是為了上市而上市。我的意思是說你想用上市的方式來做這個項目肯定比做純粹的房地產要好，也比純粹的混搭要好，可以考慮資產用什麽結構，怎麽合作，怎麽做輕資產，怎麽做內容，怎麽具有持續性，怎麽打破瓶頸，怎麽做產業鏈，思路就整個倒過來了。

你們要學學上市公司運作的思路，倒過來做。我要上市，上市不是目標，只是過程，但倒過來倒推可能效果會很好。

最好的辦法是同時讓政府加入構建重資產，我們就做輕資產，這樣比較合理。

或者企業只能做輕資產，如果企業本身承擔重資產很難。國內做旅遊有名的是靠房地產收入，不能靠旅遊本身項目來收。所以，你們記住，凡是聰明的人現在都不要重資產，都做輕資產，這是一個趨勢。

從文化產業的本質談起，到底怎麽做旅遊呢？

我認為還是要從文化 產業做旅遊。現在進入第二個階段，旅遊要進入從觀光階段，進入到娛樂階段，接下來再回歸休閑階段，這三個階段，現在要進入第二個階段就是好玩。

我把文化產業總結為“三好主義”：好玩、好看、好用。三個結合起來就是文化產業。文化產業第一條就是要好玩，第二條是好看，我們為什麽要把旅遊做成文化旅遊，因為只有文化旅遊會更好玩，旅遊會好看，但它好玩這個度不夠。所以，我們要把它做成一個娛樂性和體驗性。

好玩的時候要加上科技的元素，所以我們叫好用，我們要把好看的東西變成生活用品。比如中國很多非遺只有觀賞性，沒有實用性，如果把所有非遺，景德鎮陶瓷生活美學化，每天使用的東西全部變成陶瓷，而且陶瓷也不要做得那麽單調。

好像就青花瓷比較貴我們就專門用青花瓷，青花瓷是外來的，不是我們的元素，為什麽大家都要用青花瓷，瓷不會搞出幾種顏色嗎？好象搞瓷就一定要搞青花瓷。

文化產業要具有豐富性，什麽都可以。彭老師畫幾筆就燒成陶瓷，不是賣得更火嗎？彭老師當“網紅”不就行了。這要好玩、好看、好用，越往前面，市場價值越大，要是好用加上好看就更值錢，好看再加上好玩就更值錢。

好玩+好用現在叫文化科技的融合，好看+好用叫藝術授權或藝術生活化，好玩+好看+好用做得體驗性旅遊，旅遊演藝，可以做成互聯網電商，可以上下聯動起來。所以，這個產業鏈一定要自己做旅遊產品。

但我的旅遊產品在哪裏傳播呢？有的人就設計了孤零零的旅遊產品，在互聯網傳播。我要講故事，做新媒體，大家不要以為做旅遊只是做旅遊，做旅遊要懂營銷，最主要的是互聯網營銷，這是目前標準的做法。