2、很多房地產都要搞文化地產、影視地產，門類很多，包括特色小鎮也屬於這一類。

它能夠做什麽呢？它能夠把房子賣得更好，把房子設計得更漂亮，你能把這個地方做得更有文化氛圍。我原來覺得房地產搞旅遊其實還是在搞房地產，並沒有真正搞旅遊。我們和房地產配合是最佳匹配，和房地產進行結合，否則房地產項目建成以後也是不好的，沒有什麽生命力。

而如果我們能把文化旅遊植入到地產項目裏就可以改造它，提升它，去救活它。今後用文化產業做房地產應該是可以匹配的。但這個匹配絕對不是一個綜合。

所以，旅遊今後應該改變思路，如果我今後真正做旅遊，投入那麽多錢要上市，這是目標。如果你一直沿著要上市的目標反過來思考我產業的結構，我認為這樣比較合理。

當然，我不是為了上市而上市。我的意思是說你想用上市的方式來做這個項目肯定比做純粹的房地產要好，也比純粹的混搭要好，可以考慮資產用什麽結構，怎麽合作，怎麽做輕資產，怎麽做內容，怎麽具有持續性，怎麽打破瓶頸，怎麽做產業鏈，思路就整個倒過來了。

你們要學學上市公司運作的思路，倒過來做。我要上市，上市不是目標，只是過程，但倒過來倒推可能效果會很好。

3、最好的辦法是同時讓政府加入構建重資產，我們就做輕資產，這樣比較合理。

或者企業只能做輕資產，如果企業本身承擔重資產很難。國內做旅遊有名的是靠房地產收入，不能靠旅遊本身項目來收。所以，你們記住，凡是聰明的人現在都不要重資產，都做輕資產，這是一個趨勢。

從文化產業的本質談起，到底怎麽做旅遊呢？

我認為還是要從文化產業做旅遊。現在進入第二個階段，旅遊要進入從觀光階段，進入到娛樂階段，接下來再回歸休閑階段，這三個階段，現在要進入第二個階段就是好玩。

我把文化產業總結為“三好主義”：好玩、好看、好用。三個結合起來就是文化產業。文化產業第一條就是要好玩，第二條是好看，我們為什麽要把旅遊做成文化旅遊，因為只有文化旅遊會更好玩，旅遊會好看，但它好玩這個度不夠。所以，我們要把它做成一個娛樂性和體驗性。

好玩的時候要加上科技的元素，所以我們叫好用，我們要把好看的東西變成生活用品。比如中國很多非遺只有觀賞性，沒有實用性，如果把所有非遺，景德鎮陶瓷生活美學化，每天使用的東西全部變成陶瓷，而且陶瓷也不要做得那麽單調。

好像就青花瓷比較貴我們就專門用青花瓷，青花瓷是外來的，不是我們的元素，為什麽大家都要用青花瓷，瓷不會搞出幾種顏色嗎？好象搞瓷就一定要搞青花瓷。

文化產業要具有豐富性，什麽都可以。彭老師畫幾筆就燒成陶瓷，不是賣得更火嗎？彭老師當“網紅”不就行了。這要好玩、好看、好用，越往前面，市場價值越大，要是好用加上好看就更值錢，好看再加上好玩就更值錢。

好玩+好用現在叫文化科技的融合，好看+好用叫藝術授權或藝術生活化，好玩+好看+好用做得體驗性旅遊，旅遊演藝，可以做成互聯網電商，可以上下聯動起來。所以，這個產業鏈一定要自己做旅遊產品。

但我的旅遊產品在哪裏傳播呢？有的人就設計了孤零零的旅遊產品，在互聯網傳播。我要講故事，做新媒體，大家不要以為做旅遊只是做旅遊，做旅遊要懂營銷，最主要的是互聯網營銷，這是目前標準的做法。

文化旅遊區別於傳統旅遊的特點。

傳統的旅遊和文化旅遊什麽區別？我今天講的文化旅遊是任何地方，不受任何資源的限制。

很多人說陳老師我們這裏沒有什麽旅遊資源，你說拉斯維加斯有什麽旅遊資源？有同學說，拉斯維加斯是因為允許他搞賭博，但賭博只占拉斯維加斯1/5的收入，它還有旅遊、演藝、各種各樣吸引人的，它在荒漠的地方可以做成世界上最大的計算機會展，會展業、度假、娛樂、演出，世界上最大的演藝一條街，真正的演藝秀都在那兒，最厲害，最創新，規模最大的。

現在政府經常搞旅遊規劃，規劃是有資源的東西進行規劃，比如我從這邊走過去還是那邊走過去，這是規劃，前提是這個東西在那兒，我就進行規劃。

我們文化產業是沒有東西在那兒，比如上海冒出一個迪士尼，沒有東西在那兒，必須冒出來。所以，旅遊文化是策劃出來的。

現在很多人搞影視基地，一個最不懂的道理是，想復制或者模仿橫店，可是你哪有資源呢？人家已經做了那麽長時間，最重要的一開始拿地是免費或很便宜，人家整個產業鏈條很齊了，幹嗎跑到別的地方。加上這麽大的地方，光拿地這輩子就死無葬身之地，你還搞？

所以，千萬不要做片廠式的影視基地，只能做企業辦公或體驗場景的影視基地，你要想做重資產，做外景拍攝，光重資產投資，有幾個人會到你這裏拍片，一年的收入多少錢？肯定不行的。

今後不要做外景地，但做旅遊體驗的影視基地是可以的。就像迪士尼這麽厲害，他很多地方是並購來的，並購是企業最重要的商業模式之一。為什麽他們去搞橫店，影視因為橫店模仿一下，搞個建築就行了。

總結一下特點，有以下幾個方面：

1、文化旅遊是策劃，傳統旅遊是規劃。

2、文化旅遊是體驗，傳統旅遊是觀光。

3、文化旅遊不依賴於旅遊資源（靠天與靠人）。

4、文化旅遊可以創造新的旅遊資源。

5、文化旅遊可以持續延長產業鏈，最好的旅遊是既有傳統旅遊，邊上有個文化旅遊。這是最好的。

6、文化旅遊可以挖掘傳統文化資源。現在很多地方都搞旅遊IP，你的資源從哪兒來呢？我想資源有兩端，一是營銷的資源，二是文化元素。

7、文化旅遊我建議做成室內為主，不受季節和天氣的影響。中國大多數地方進入冬天要麽冷，要麽濕，要麽沒有陽光，有很多限制，如果做成室內的話，這是中國未來搞娛樂當中的最主要的，不是在室外搞個超級大的遊樂場，而是在室內做成一個個精致的主題公園。

我認為，這是我們未來發展的主要方向。這是我倡導的方向，認為這個方向能夠解決很多問題。一年四季都可以玩，還可以形成小小的產業鏈條，可以賣很多東西，吃喝玩樂一條龍。

我最近在推廣一個農業主題公園，以前我們講吃喝玩樂是農業都幹的事情，我搞個農業主題公園，室內的條件都有了，可以搞科普，搞教育。